中华网财经6月13日讯：虽日当前物管上市备受冷遇，但阳光城旗下物业公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（下称：“阳光智博服务”）依然在匆匆改名后在6月11日向港交所递交了招股书，联席保荐人为招银国际、华泰国际。

在管面积3160万方

中华网财经翻阅招股书了解到，阳光智博服务为最早成立于2001年的阳光城物业，距今已有20年了。在重组完成后阳光智博服务成为全方位的商业及住宅物业服务供应商。根据中指院报告，按综合实力计，阳光智博于2021年中国物业服务百强企业中排名第16位。

在管面积3160万方：164个住宅物业、19个商业项目

招股书显示，截至2020年12月31日，阳光智博共有在管164个物业管理项目，在管总建筑面积3020平方米。其中，位于一二线城市的在管面积占总在管面积70%以上。此外，截至2020年12月31日，阳光智博还为19个项目提供商业运营及管理服务，在管总建筑面积140万平方米，85.7%在管面积位于一、二线城市。

在招股书中，阳光智博称，截至2020年12月31日，其已订约为23个项目提供商业物业运营及管理服务，合同总建筑面积为210万平方米，覆盖位于中国8个省、直辖市及自治区的10个城市。

此外，截至2020年12月31日，阳光智博已订约向303个项目提供物业管理服务，合同总建筑面积为6710万平方米，覆盖中国24个省、直辖市及自治区的87个城市。

股权林腾蛟家族为大股东

截至最后可行日期，阳光智博服务由福建阳光集团、东方信隆（福建阳光集团的子公司）、福建康田、林腾蛟先生、吴洁女士及其他股东分别拥有约18.80%、15.24%、9.95%、0.09%、0.03%及55.89%股权。资料显示，福建阳光集团直接及间接持有阳光智博服务股份34.04%，而福建阳光集团由林腾蛟、吴洁以及林雪莺共同持有，其中林雪莺持股10.66%，林腾蛟及吴洁持股89.34%。

物业管理收入占比86.5%、商业运营及管理收入占比13.5%

阳光智博通过两个业务板块提供多元化的服务：物业管理服务；商业物业运营及管理服务。2019年及2020年，物业管理服务分部的收入分别为8.14亿元及人民币11.86亿元，分别占同年总收入的83.1%及86.5%。

净利润1.73亿元按年增长1.2倍

具体财务数据方面，2018-2020年，收入方面的分别为1.56亿元、9.79亿元，净利润分别为1680万元、7830万元。该等增长主要归因2019年对于阳光城住宅物业管理公司的收购；收入由2019年的9.79亿元增长40.1%至2020年的13.72亿元，净利润由2019年的7830万元增长120.6%至2020年的1.73亿元。

值得注意的是，在2020年的总收入中，来自阳光城集团及阳光控股开发的项目、以及阳光城集团合营企业及联营企业开发的项目收入占总收入94.2%，来自独立第三方开发的项目的收入仅为5.8%。

风险提示：94.4%收入来自母公司等

对于收入来源，招股书中阳光智博服务表示，我们的大部分收入来自为阳光城地产集团提供服务，且我们管理的几乎所有物业均由阳光城地产集团开发及/或拥有，阳光城地产集团及阳光控股是我们的关连人士，我们对其并无控制权。营业纪录期间，我们的大部分收入来自为阳光城地产集团及阳光控股所开发项目提供物业管理服务及商业物业运营及管理服务。于2019年及2020年，我们向阳光城地产集团及阳光控股所开发项目提供物业管理服务所得收入分别为人民币674.7百万元及人民币951.2百万元，分别占我们同年物业管理服务收入约82.9%及80.2%。于2018年、2019年及2020年，我们向阳光城地产集团所开发项目提供商业物业运营及管理服务所得收入分别为人民币150.3百万元、人民币156.7百万元及人民币174.9百万元，分别占我们同年商业物业运营及管理服务收入约96.5%、95.0%及94.4%。

独立第三方项目中标率仅为21.1%

独立第三方项目占比低，究其原因，据招股书披露，2019年-2020年，阳光智博服务分别投标58个及108个新项目，当中37个和39个项目分别由阳光城地产集团及阳光控股开发，11个和17个项目分别由阳光城地产集团的合营企业及联营企业开发。2019年和2020年，对阳光城地产集团及阳光控股以及阳光城地产集团的合营企业及联营企业开发的项目的中标率为100%。

值得一提的是，同年，阳光智博服务分别投标独立第三方开发的10个及52个项目，中标率分别为50.0%及21.2%。

对于独立第三方所开发物业的招标成功率下降原因，招股书中，阳光智博服务表示，其原因主要由于(i)我们致力通过积极参与招投标程序探索来自独立第三方的更多商机，致使我们就该等项目提交的投标数量增加及(ii)与独立第三方物业开发商建立合作关系前赢得彼等的信任和信心需要时间。我们拟通过采取措施提高营销人员的团队协作和合作及优化招投标过程中各个阶段的任务分配，继续增强我们的市场拓展能力。为此，我们将继续优化投标前的市场研究及项目评估以及招标后的表现分析。

毛利率32.3%

整体毛利率自2018年的42.6%减至2019年的27.9%，主要是由于收购阳光城住宅物业管理公司，而与商业物业运营及管理服务相比，物业管理服务毛利率更低。毛利率由截至2019年12月31日止年度的27.9%增至截至2020年12月31日止年度的32.3%，主要是由于物业管理服务分部的毛利率由2019年的23.9%增加至2020年的29.6%。

募资用途

所得款项净额将用于寻求选择性战略投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大我们业务规模和增加市场份额，一部分将用于持续丰富社区增值服务，一部分将用于开发并升级智能管理信息系统及购买软件及智能设备以提高营运效率，及与大学合作，探索机器人在物业管理行业的使用，并将其商业化；此外，一部分将用作一般业务运营及营运资金，用于提升服务质量。

另，近期发展物业管理服务方面，截至2021年4月30日，阳光智博合同总建筑面积为7130万平方米，包括阳光城地产集团及阳光控股开发的项目(合同总建筑面积为5000万平方米)、阳光城地产集团的合营企业或联营企业开发的项目(合同总建筑面积为1530万平方米)及独立第三方物业开发商独立开发的项目(合同总建筑面积为600万平方米)。

商业物业运营及管理服务方面，截至2021年4月30日，合同总建筑面积为210万平方米，包括阳光城地产集团开发的项目(合同总建筑面积为180万平方米)、阳光城地产集团的合营企业或联营企业开发的项目(合同总建筑面积为10万平方米)及独立第三方物业开发商开发的项目(合同总建筑面积为20万平方米)。

截至2021年4月30日，物业管理服务方面，有140个已订约但未交付项目，合同总建筑面积为3720万平方米；商业物业运营及管理服务方面，有五个已订约但未交付项目，合同总建筑面积为70万平方米。

为扩充业务，集团于2021年订立股权转让协议收购必胜荣物业管理60%股权、贵州天下物业管理有限公司60%股权及湖南通程物业管理有限责任公司100%股权（该等公司于收购时且仍主要从事物业管理业务），总代价为7070万元。截至最后可行日期，该三家公司有64个在管项目，涉及多类物业，包括住宅物业、商业物业、学校、医院及其他公共设施。

（中华网财经综合 文/刘星）